The people of the state of Nevada do enact as follows:

Title 9 – Public Peace, Morals and Welfare

Title – This Section shall be known as the Neighborhood Stability Ordinance

Purpose – The purpose of this Section is to stabilize residential rent increases in the City of North Las Vegas such that there are no unwarranted rent increases that exceed the cost of living in order to help maintain the stability of neighborhoods in North Las Vegas. This initiative is designed to address the City of North Las Vegas’ housing crisis and to preserve the public peace, health and safety, of its citizens.

Findings:

Long-time residents and senior citizens are being pushed out of their homes in North Las Vegas following 25% rent increases in 2021.

Senior citizens whose rent increases exceed increases in Social Security are forced to rely on taxpayer funded assistance.

Saving for a down payment can be impossible for first-time homebuyers when rents go up faster than the cost of living.

The loss of stable families results in student turnover in our public schools creating more challenges for teachers. 

North Las Vegas neighborhood businesses suffer when customers need to move or cut back when rents go up faster than the cost of living.

9.____ 

Applicability

This Section shall apply to all real property that is being rented or is available for rent for residential use in whole or in part, except for the following:

1.Rental units which are owned by a government agency.

2.Rental units in a residential property which is divided into a maximum of four rental units and where one of such units is occupied by the landlord as their principal residence.

3.For the first 15 years following the first rental of a rental unit constructed after the effective date of this Section.  

4.Rental units where the landlord is providing reduced rent to the tenant as part of a federal, state or local program. 

5.Rental units owned by a landlord that owns only one rental unit in the city of North Las Vegas.

B. Definitions:

1. “Cost of living increase” shall be measured by the percentage increase as of September 30 in any year over the level as of September 30 of the preceding year of the Consumer Price Index (All Urban Consumers, U.S. City Average, All Items) as published by the Bureau of Labor Statistics, U.S. Department of Labor or the successor index or federal agency. That Cost of Living increase shall apply to the calendar year starting January 1 of the year immediately following. No Cost of Living increase for any one-year period may be greater than five percent (5%).

2.“Landlord” means an owner of record, lessor, sublessor or any other person or entity entitled to receive rent for the use or occupancy of any residential rental unit, or an agent, representative or successor of the foregoing.

3.“Rent” means the consideration, including any fee, deposit, bonus, benefit or gratuity demanded or received for or in connection with the use or occupancy of rental units and housing services. Such consideration shall include, but not be limited to, money and fair market value of goods or services rendered to or for the benefit of the landlord under the rental agreement.

4.“Rental agreement” means a lease or contract, oral, written or implied, between a landlord and a tenant for use or occupancy of a rental unit and for housing services.

5.“Rental unit” means any unit in any real property, including the land appurtenant thereto, rented or available for rent for residential use or occupancy located in the City of North Las Vegas, together with all housing services connected with use or occupancy of such property such as common areas and recreational facilities held out for use by the tenant.

6.“Tenant” means any renter, tenant, subtenant, lessee, or sublessee of a rental unit, or successor to a renter’s interest, or any group of tenants, subtenants, lessees, or sublessees of any rental unit, or any other person entitled to the use or occupancy of such rental unit.

C.  During any tenancy subject to this Section, the landlord may not increase the rent for a rental unit:

1.During the first year after the tenancy begins. 

2.At any time after the first year of the tenancy without giving the tenant written notice at least 90 days prior to the effective date of the rent increase. 

3.During any 12-month period, in an amount greater than the Cost of Living increase for that year as defined in subdivision B.1 of this Section. 

D.No later than January 1 of each year, the North Las Vegas Housing and Neighborhood Services Department shall publish the maximum annual rent increase percentage calculated pursuant to subdivision B.1 of this Section for that calendar year in a press release. 

E.The North Las Vegas Housing and Neighborhood Services Department shall maintain publicly available information on its website about the maximum annual cost of living increase for the previous calendar year and for the current calendar year and, on or after January 1 of each year, for the following calendar year.

F.If a rental agreement is for a month-to-month tenancy, the landlord may not increase the rent unless the landlord gives each affected tenant notice in writing at least 90 days prior to the effective date of the rent increase specifying: 

a.The amount of the rent increase; 

b.The amount of the new rent; and 

c.Facts supporting the exemption authorized by subdivision A.5 of this Section, if the increase is above the amount allowed in subdivision C.3 of this Section; 

d.The date on which the increase becomes effective. 

G.This Section does not create a right to increase rent that does not otherwise exist. 

H.A landlord may not increase the rent for a rental unit above the amount the landlord may charge to an existing tenant under the provisions of this Section or the amount for which the landlord has offered the rental unit where there is no existing tenant, without regard to the willingness of prospective tenants to pay more.  

I.No waiver.  Any provision in a rental agreement which waives or modifies any provision of this Section is contrary to public policy and is void.

J.Retaliation prohibited.  No landlord may threaten to bring, or bring, an action to recover possession, cause the tenant to quit the unit involuntarily, server any notice to quit or notice of termination of tenancy, decrease any services or increase the rent where the landlord’s intent is retaliation against the tenant for the tenant’s assertion or exercise of rights under this Section.  Such retaliation shall be a defense to an action to recover possession, or it may serve as the basis for an affirmative action by the tenant for actual and punitive damages and injunctive relief.  In an action by or against a tenant, evidence of the assertion or exercise by the tenant of rights under this Section within six months prior to the alleged act of retaliation shall create a presumption that the landlord’s act was retaliatory.  “Presumption” means that the Court must find the existence of the fact presumed unless and until its nonexistence is proven by a preponderance of the evidence.  A tenant may assert retaliation affirmatively or as a defense to the landlord’s action without the aid of the presumption regardless of the period of time which has elapsed between the tenant’s assertion or exercise of rights under this Section and the alleged act of retaliation.

K.Remedies.

1.A landlord that increases rent in violation of subsection C of this Section is liable to the tenant in an amount equal to three months’ rent plus actual damages suffered by the tenant.   

2.A tenant also may seek injunctive relief on behalf of themselves to restrain the landlord from demanding or receiving any rent for the unit unless and until the landlord has complied with the terms of this Section.

L.If any provision of this Section is declared illegal, invalid or inoperative, in whole or in part, by the final decision of any court of competent jurisdiction, the remaining provisions and all portions not declared illegal, invalid or inoperative shall remain in full force or effect, and no such determination shall invalidate the remaining sections or portions of the sections of this Section.

M.Effective Date: This Section shall be retroactive to 5/18/2022 if the proposed Initiative is approved and ratified by the voters at the 2022 General Election. The allowable Cost of Living increase for the calendar year 2022 shall be shall be measured by the percentage increase as of September 30, 2021 over the level as of September 30, 2020 of the Consumer Price Index (All Urban Consumers, U.S. City Average, All Items) as published by the Bureau of Labor Statistics, U.S. Department of Labor or the successor index or federal agency, but shall not be greater than five percent (5%).

El pueblo del estado de Nevada promulga lo siguiente:

Título 9 – Paz Pública, Moral y Bienestar

Título – Esta Sección se conocerá como la Ordenanza de Estabilidad del Vecindario

Propósito: el propósito de esta Sección es estabilizar los aumentos de alquiler residencial en la Ciudad de North Las Vegas de modo que no haya aumentos de alquiler injustificados que excedan el costo de vida para ayudar a mantener la estabilidad de los vecindarios en North Las Vegas. Esta iniciativa está diseñada para abordar la crisis de vivienda de la Ciudad de North Las Vegas y preservar la paz pública, la salud y la seguridad de sus ciudadanos.

Hallazgos:

Los residentes de mucho tiempo y las personas mayores están siendo expulsados ​​​​de sus hogares en North Las Vegas luego de los aumentos de alquiler del 25% en 2021.

Las personas de la tercera edad cuyos aumentos de alquiler superan los aumentos del Seguro Social se ven obligados a depender de la asistencia financiada por los contribuyentes.

Ahorrar para un pago inicial podría ser imposible para los compradores de vivienda por primera vez cuando los alquileres aumentan más rápido que el costo de vida.

La pérdida de familias estables da como resultado la rotación de estudiantes en nuestras escuelas públicas, lo que genera más desafíos para los maestros.

Los negocios del vecindario de North Las Vegas sufren cuando los clientes necesitan mudarse o hacen recortes cuando los alquileres suben más rápido que el costo de vida.

9.____

A. Aplicabilidad 

Esta Sección se aplicará a toda propiedad inmueble que esté siendo alquilada o esté disponible para alquilar para uso residencial en su totalidad o en parte, excepto por lo siguiente:

1. Unidades de alquiler que son propiedad de una agencia gubernamental.

2. Unidades de alquiler en una propiedad residencial que se divide en un máximo de cuatro unidades de alquiler y donde una de dichas unidades está ocupada por el propietario como su residencia principal.

3. Durante los primeros 15 años después del primer alquiler de una unidad de alquiler construida después de la fecha de vigencia de esta Sección.

4. Unidades de alquiler en las que el propietario proporciona una renta reducida al inquilino como parte de un programa federal, estatal o local.

5. Unidades de alquiler donde el propietario sólo posee una unidad de alquiler en la ciudad de North Las Vegas.

B. Definiciones:

1. El “aumento del costo de vida” se medirá por el aumento porcentual a partir del 30 de septiembre de cualquier año sobre el nivel al 30 de septiembre del año anterior del índice de precios al consumidor (Todos los Consumidores Urbanos, Promedio de Ciudades de EE. UU., Todos los Artículos) según lo publicado por la Agencia de Estadísticas Laborales, el Departamento de Trabajo de los EE. UU. o el índice sucesor o la agencia federal. Ese aumento por Costo de Vida se aplicará al año calendario que comienza el 1º de enero del año inmediatamente siguiente. Ningún aumento del Costo de vida para cualquier período de un año puede ser superior al cinco por ciento (5%).

2. “Propietario” significa un propietario registrado, arrendador, subarrendador o cualquier otra persona o entidad con derecho a recibir alquiler por el uso u ocupación de cualquier unidad residencial de alquiler, o un agente, representante o sucesor de los anteriores.

3. “Alquiler” significa la contraprestación, incluyendo cualquier cargo, depósito, bonificación, beneficio o gratificación exigida o recibida por o en relación con el uso u ocupación de unidades de alquiler y servicios de vivienda. Dicha contraprestación incluirá, entre otros, dinero y un valor justo de mercado de los bienes o servicios prestados al arrendador o para su beneficio de acuerdo con el contrato de alquiler.

4. “Contrato de alquiler” significa un alquiler o contrato, oral, escrito o implícito, entre un propietario y un inquilino para el uso u ocupación de una unidad de alquiler y para los servicios de vivienda.

5. “Unidad de alquiler” se refiere a cualquier unidad en cualquier propiedad inmueble, incluido el terreno correspondiente, alquilada o disponible para alquiler para uso residencial u ocupación ubicada en la Ciudad de North Las Vegas, junto con todos los servicios de vivienda relacionados con el uso u ocupación de tal propiedad tales como áreas comunes e instalaciones recreativas cedidas para uso del inquilino.

6. “Inquilino” significa cualquier arrendatario, inquilino, subinquilino, locatario o sublocatario de una unidad de alquiler, o sucesor del interés de un arrendatario, o cualquier grupo de inquilinos, subinquilinos, locatarios o sublocatarios de cualquier unidad de alquiler, o cualquier otra persona con derecho al uso u ocupación de dicha unidad de alquiler.

C. Durante cualquier alquiler sujeto a esta Sección, el propietario no puede aumentar el alquiler de una unidad de alquiler:

1. Durante el primer año después del inicio del alquiler.

2. En cualquier momento después del primer año del alquiler sin dar al inquilino un aviso por escrito al menos 90 días antes de la fecha de entrada en vigencia del aumento del alquiler.

3. Durante cualquier período de 12 meses, en una cantidad superior al aumento del Costo de Vida para ese año, según se define en la subdivisión B.1 de esta Sección.

D. A más tardar el 1º de enero de cada año, el Departamento de Vivienda y Servicios Vecinales de North Las Vegas publicará en un comunicado de prensa el porcentaje máximo de aumento anual del alquiler calculado de conformidad con la subdivisión B.1 de esta Sección para ese año calendario.

E. El Departamento de Vivienda y Servicios Vecinales de North Las Vegas mantendrá información disponible públicamente en su sitio web sobre el aumento máximo anual del costo de vida para el año calendario anterior y para el año calendario actual y, en o a partir del 1º de enero de cada año, para el siguiente año calendario.

F. Si un contrato de alquiler es para un alquiler de mes a mes, el propietario no puede aumentar el alquiler a menos que el propietario de un aviso por escrito a cada inquilino afectado al menos 90 días antes de la fecha de entrada en vigencia del aumento del alquiler especificando:

a. El monto del aumento del alquiler;

b. El monto del nuevo alquiler; y

c. Hechos que sustenten la exención autorizada por el inciso A.5 de esta Sección, si el aumento es superior a la cantidad permitida en la subdivisión C.3 de esta Sección;

d. La fecha en que se hace efectivo el aumento.

G. Esta Sección no crea un derecho a aumentar el alquiler que de otro modo no existe.

H. Un propietario no puede aumentar el alquiler de una unidad de alquiler por encima de la cantidad que el propietario puede cobrar a un inquilino existente bajo las disposiciones de esta Sección o la cantidad por la cual el propietario ha ofrecido la unidad de alquiler donde no hay inquilino existente, sin importar la voluntad de los posibles inquilinos a pagar más.

I. Sin exención. Cualquier disposición en un contrato de alquiler que prescinda o modifique cualquier disposición de esta Sección es contraria a la política pública y es nula.

J. Prohibición de represalias. Ningún propietario puede amenazar con entablar o entablar una acción para recuperar la posesión, hacer que el inquilino abandone la unidad involuntariamente, entregar un aviso de desalojo o notificación de terminación de alquiler, disminuir cualquier servicio o aumentar el alquiler cuando la intención del propietario sea una represalia contra el inquilino por la afirmación o el ejercicio de los derechos del inquilino de acuerdo a esta Sección. Tal represalia será una defensa a una acción para recuperar la posesión, o puede servir como base para una acción afirmativa por parte del inquilino por daños reales y punitivos y mandatos judiciales. En una acción por o en contra de un inquilino, la evidencia de la afirmación o el ejercicio por parte del inquilino de los derechos bajo esta Sección dentro de los seis meses anteriores al supuesto acto de represalia creará una presunción de que el acto del propietario fue una represalia. “Presunción” significa que el Tribunal debe encontrar la existencia del hecho presumido a menos y hasta que su inexistencia sea probada por una preponderancia de la evidencia. Un inquilino puede hacer valer represalias afirmativamente o como defensa a la acción del propietario sin la ayuda de la presunción, independientemente del período de tiempo que haya transcurrido entre la afirmación o el ejercicio de los derechos del inquilino bajo esta Sección y el supuesto acto de represalia.

K. Remedios.

1. Un propietario que aumenta el alquiler en violación a la subsección C de esta Sección es responsable ante el inquilino por una cantidad igual a tres meses de alquiler más los daños reales sufridos por el inquilino.

2. Un inquilino también puede solicitar un mandato judicial en nombre de sí mismo para impedir que el propietario exija o reciba una renta por la unidad a menos y hasta que el propietario haya cumplido con los términos de esta Sección.

L. Si cualquier disposición de esta Sección es declarada ilegal, inválida o inoperante, en su totalidad o en parte, por decisión final de cualquier tribunal de jurisdicción competente, las disposiciones restantes y todas las partes no declaradas ilegales, inválidas o inoperantes permanecerán en su totalidad o efecto, y ninguna determinación de este tipo invalidará las secciones o partes restantes de las secciones de esta Sección.

M. Fecha de entrada en vigencia: Esta Sección será retroactiva a 05/18/2022 si la Iniciativa propuesta es aprobada y ratificada por los votantes en las Elecciones Generales de 2022. El aumento del Costo de Vida permitido para el año calendario 2022 se medirá por el porcentaje de aumento a partir del 30 de septiembre de 2021 sobre el nivel a partir del 30 de septiembre de 2020 del Índice de Precios al Consumidor (Todos los Consumidores Urbanos, Promedio de Ciudades de EE. UU., Todos los Artículos) según lo publicado por la Agencia de Estadísticas Laborales, el Departamento de Trabajo de los EE. UU. o el índice sucesor o la agencia federal, pero no será superior al cinco por ciento (5%).